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[房地專欄] 代書作業流程



[房地專欄] 代書作業流程

一、簽約
    買賣雙方針對買賣價款達成協議,對於買賣流程價款給付方式,買買條件等以文字方式詳載於合約上,並經雙方簽名蓋章
  (一)簽約時應備證件
      賣方:
        1.土地、建物所有權狀正本
        2.身份證明文件(不本人需附授權書)、印章
        3.銀行貸款繳款繳息清單
      買方:
        1.簽約金(大約一成)
        2.身份證明文件、印章
        3.公司應收之服務費
  (二)簽訂買賣契約應注意事項
      應再申請當日之謄本,注意是否有限制登記等尚未塗銷,尤須注意銀行貸款金額或有二、三胎
  (三)簽約應為本人或有權代理人
      原則上契約應由本人親自簽署,否則應有書面授權
  (四)通常三至七天需再支付第二期款(備件用印)
二、備件用印
    買賣雙方將報稅、過戶所需之證明文件交付代書代書於稅金申報書、所有權移轉契約書(公契)等蓋好印鑑章手續、稱之用印
  (一)應備證件
      賣方:
        1.印鑑證明書一份、印鑑章
        2.最近一期房屋稅及地價稅單正本
        3.最近一期水電費收據
        4.若出賣人辦理自用增值稅,則附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
      買方:
        1.登記人身分證影本、印章
        2.第二期款(大約一成)
        3.貸款應備文件(存摺影印、在職證明、扣繳憑單及其他有利貸款之證明文件)
  (二)申報稅金(契稅、增值稅)
      約七至十個工作日,若辦理自用住宅優惠增值稅則再需七個工作日
  (三)評估貸款
      銀行收件:審查→估價→徵信→對保
三、完稅
    當稅單(契稅、增值稅)核發後,代書通知買賣雙方繳稅(或由代書先代繳),買方同時支付第三期款即完稅款(大約一成)
  (一)完稅後即可到地政機關辦理過戶移轉,此時買方需開立與尾款同額之商業本票予代書保管,待繳清尾款後始返還買方
  (二)過戶同時可辦理賣方銀行貸款之塗銷登記及買方貸款之設定登記(通常賣方的貸款由新貸銀行代清償)
四、交屋
    買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,以現場點交為宜
  (一)點交時應檢視屋況有無滲漏水或瑕疵,附贈之設備是否與簽約時之約定相同
  (二)申請當日之謄本看貸款金額是否符合,原屋主之貸款是否清償塗銷
  (三)地價稅、房屋稅、水電費、管理費等需分算與找補清楚
  (四)買方向代書領取新權狀,及取回本票,並繳納代書費用
  (五)賣方應繳交鎖匙、遙控器予買方,買方搬入後最好鎖匙自己再換新一次
  (六)交屋一般以繳清尾款時點交,惟雙方另有協議時,應於簽約同時以書面註明
  (七)民法規定標的物點交後,賣方仍有六個月的瑕疵擔保責任
  (八)交屋同時從業人員需至現場陪同,做好售後服務
網之初,性本善,打打字,聊聊天。

剛好最近要買房子
這些知識用的到
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